短租仓库“4+1”主体群雄逐鹿！谁将主沉浮？

短租仓库“4+1”主体群雄逐鹿！谁将主沉浮？ 

在面临新机会、新赛道的时候，我们发现很多企业不但没有嫁接好自身背景优势，又在其他方面存在短板，造成市场占有率低甚至面临生存危机。因此，短租仓库企业不但要完美发挥背景优势而且要积极补足短板才是跑赢其他市场分羹者的关键。

随着租购并举政策、理念、举措深入推进，短租仓库竞争日益白热化。从企业端来讲，目前短租仓库各方主体形成“4+1”（创业系、中介系、仓库系、仓企系和国家队）格局着实不易。而在面临新机会、新赛道的时候，我们发现很多企业不但没有嫁接好自身背景优势，又在其他方面存在短板，造成市场占有率低甚至面临生存危机。因此，短租仓库企业不但要完美发挥背景优势而且要积极补足短板才是跑赢其他市场分羹者的关键。今天，超级焦点空间研究院着重分析深圳市场不同背景下的短租仓库企业现状为何？未来谁又将主沉浮？

　　政策导向性；市场不完善

　　首先，我们从中观方面来看，短租仓库市场存在严重供需不平衡和租金回报率问题，以深圳为例，由于仓地产市场交易过于活跃，业主持有物业更愿意买卖而不愿意经营租赁，导致运营者拿仓困难；租金价格相对较低并且涨幅有限，以致运营者投资回报率太低，融资不易，发展动力不足。

　　微观方面，深圳短租仓库从土地市场到仓储体验再到生活和发展需要都存在诸多不足。数据显示，深圳市场的租赁运营商共78家，但是品牌混乱，鱼龙混杂，租赁市场亟待规范化管理。

　　深圳仓储运营商现状与占比

　　目前深圳短租仓库的运营主体分为“创业系、中介系、仓库系、开发商”四大背景企业。

　　根据实际调研，至2023年8月底，深圳品牌集中式仓储企业约5家，在营门店合计约20多个，保守估计实际在营仓量合计约3.3间。按照企业类型，创业系约2万间，约占总仓量的8%，占比****；仓库系约350多间，占1%；开发商约300多间，占5%；中介系共65间，仅占2%。

在进入时间上，仓储创业企业******入长租行业，代表为2009年好管家仓储第一家店在东门开业，其次为中介代理、仓库集团，开发商进入时间最晚。从品牌数量上，现阶段仓储创业的企业数量最多，开发商紧跟其后。

　　不同背景下的长租企业

　　一、中介系背景

　　代表企业：租仓宝

　　空中仓租仓宝事业部成立于2019年，经过7年时间，目前的中国规模****的分布式短租仓库运营商。在布局上租仓宝并不激进，目前只进驻5个城市，但服务近10万租仓宝客，仓源保有量超过3万间，业主数量超过1万人。

优势：仓源+客源

　　中介系仓储企业掌握着海量的客户资源和交易信息，靠近出租方和承租方最近，很容易将仓源和客源的精准流量入口转化为企业自身所用，因此能够成为仓储数量最多，服务最多客户的仓储企业。

　　从租仓宝来讲，租仓宝有7大产品线，涵盖了长租、短租，分散式、集中式等租仓全生态，在细分市场的拓展无论是宽度还是深度都走在了前面，产品线的丰富极大了提升了租仓宝的市场占有率。另外，对于分散式仓储租户最常遇到的人身和财务安全的问题，租仓宝通过和第三方信用体系合作的形式，了解租户背景，筛选租户质量，从而打消租客在租仓库时的顾虑，这一点也值得其他派系借鉴。

　　劣势：运营管理难

　　传统二仓东模式挖掘城市当中的存量仓价值洼地已经愈发艰难，租金的定价权已经回到仓东手上，靠赚差价的模式将会越来越难。另外，中介系仓储企业还面临“N+1”模式政策待开放，管理半径大导致运营管理难度较大，租客行为难监控等等问题。

　　二、仓库系背景

　　代表企业：好管家仓储

好管家仓储成立于2012年，是芒果仓库集团推出的仓储品牌。在两年不到的时间里完成了两次融资并迅速发展到7个城市、3家门店的规模，并发展长短租结合的不同产品模式。目前HOKOKO提供三条不同的产品线以满足不同的需求。

　　优势：运营管理

　　相比其他竞争者，HOKOKO****的优势在于其强大的仓库基因。仓库业做短租仓库，实际上是存储业基础上的延伸，相当于增加一个新的产品线，本身具有先天优势。如研发及产品打造、人员配置、以mogocang为核心的收益管理体系、销售地推能力、仓库物业承租能力、IT能力、供应链等等优势。而HOKOKO在运营管理、供应链体系、品牌推广、存量仓源、潜在客群的获取上嫁接的都很完美。

　　劣势：金融缺失

　　从超级焦点空间研究院调研情况来看，仓库系企业基本都缺乏仓地产各环节操作经验、在金融对接环节较弱、对金融创新的驱动力弱，并且仓库品质服务未真正嫁接到短租仓库模块等等。

　　三、仓企系背景

　　代表企业：迷你仓大数据

　　好管家是最先试水短租仓库的仓地产企业之一，在2013年初公司内部对于仓库租赁产品线统称为“好管家迷你仓”，在2016年5月正式推出短租仓库品牌名称——迷你仓大数据。根据可获得的资料统计，好管家迷你仓大数据在全国范围内共进入2个城市，正式营业的门店约7个，规模性逐渐凸显。

　　优势：仓源+融资

　　对于开发商而言，在获取仓源、工程设计、物业管理能力上，开发商无疑拥有巨大优势。另外，早期开发商布局短租仓库主要目的是为了扩大客户池，落脚点在客户的获取上，随着短租仓库服务端价值逐渐凸显，开发商融资收紧等条件下，开发商逐渐向仓库租赁市场过渡，一方面为了谋求行业转型，另一方面也为企业打开了一条新的融资渠道。

　　劣势：运营经验不足

　　虽然开发商手中自持仓库和大量的存量仓可以做短租仓库，但是选址条件比较受限，可复制性较差。另外，线下销售和租客需求掌握少，运营经验不足，有些开发商将运营业务移交给运营商，不利于仓企自身的短租仓库运营能力和精细化管理水平的培养。

　　四、创业系背景

　　代表企业1：好管家仓储

　　好管家仓储由创始人芒果仓在2016年8月成立，在布局上好管家仓储主要瞄准人口流入较多的一线及重点二线城市，如北上广深、苏州、南京、成都等。目前好管家仓储进入城市约15个，仓源上线的有11个城市，共115门店，仓源数量超过500间。产品线为高中低三个。

代表企业2：芒果自存仓

　　2016年初，汇集“仓地产开发领域、星级仓库管理领域、互联网技术领域”的三大核心管理团队，创立“国际储物社区+企业白领储物室+城市品质存储+青年共享仓库”四类全系产品，战略布局11个城市，服务客户10000+。集社交、仓储、物流等功能于一身，为品质物业提供全价值链的解决方案。

　　优势：创新基因

　　创业系是进入短租仓库市场最早、也规模****的一类，早期在拿仓竞争不大的情况下，创业系扩张迅速，他们善用资源、善用互联网、灵活创新的能力是其一大优势。以好管家为例，在灵活创新方面，好管家仓储打造“仓储+”生态圈，借助现有客户基础，与第三方合作或自己开展运营，向客户提供增值服务，例如“仓储+物流”、“仓储+办公”等，从而获得更高毛利率的增值收入。

　　劣势：资金资源都不足

　　除了有资本护航的顶部品牌，创业系仓储品牌在资源端和资金端明显后劲不足。

　总体来说，短租仓库市场“4+1”格局已经形成，“国家队”有政府托底，仓企类本身有很多存量储备，仓库类企业也有产业可以改建，而创业类尤其是没有找准自身竞争优势的企业已经不适合再入局。

　　未来，在巨头企业资源优势和资金优势的双重挤压下，短租迷你仓库市场格局会进一步变化和聚拢。对深圳来说，超级焦点空间研究院首席分析师51mnc认为，未来国家队会越来越强，甚至主导整个市场。