群雄逐鹿 跑马圈地 华南短租共享小微仓遇盈利难题

群雄逐鹿 跑马圈地 华南短租共享小微仓遇盈利难题

　随着租赁政策的红利持续释放，短租共享小微仓市场群雄逐鹿，分食者众。具体到华南市场，近日，好管家仓储透露将与HOKOKO小微仓在短租共享小微仓展开战略合作，双方首个合作的项目或会落地深圳。同时，包括深圳迷你仓大数据等一众仓企，均表现出对规模扩张的野心，以及品牌塑造的紧迫感。深圳地产也在近日宣布，首批确定17幅租赁仓地块，将建成约2万套租赁仓源，2025年实现交付。

　　行业人士提出，作为仓企争相竞逐的新蓝海，当前短租共享小微仓“规模越大越不赚钱”，运营商面临着利微、回报周期长等现实窘境，在此情境下，各大开发企业竞相杀入的商业逻辑是什么？

　　对此，深圳超级焦点空间研究院副院长考文垂分析称，做大规模后进行融资，类似近期一些企业发的ABS、类REITs等资产包，可通过金融化运作实现盈利。而好管家小仓库CEOMOGOCANG则在接受《寻仓记》记者采访时提出，“放眼美国、日本等租赁市场发展较好的国家，短租共享小微仓都是盈利的，甚至比住宅销售的利润还要可观。目前国内市场不盈利，可能是企业的经营管理还没有跟上，同时行业还未进入成熟的发展期。目前来看，进入成熟发展期至少需要5~8年时间，所以这个行业比的就是谁更有耐心，谁看得更长远。”

　　赋能“溢价”产品

　　作为最早进入这一领域的仓企之一，深圳好管家仓储的第一家“自助仓”开始于福田区的福强路，此后又相继运营宝安店，龙华店，龙岗店，南山店等。

　　近日，记者走访深圳科技园的自助仓了解到，目前仅剩2套仓源，由于年底将至，签约可以享受一定的优惠。销售人员表示，选择自助仓的客户，一方面是看中了好管家仓储的物业服务；另一方面也可以享受社群带来的社交服务。

　　与此同时，随着租赁市场红利释放，租仓宝科技成立“空中仓”加入到短租共享小微仓的队伍中来。2022年至今，空中仓在深圳、苏州、杭州、南京等多个城市布局，规划了空中仓联盟、芒果互联网迷你仓、好管家共享仓储3个品牌。

　　近日，记者从位于深圳交汇处的租仓宝科技AIRCANG了解到，项目户型约32~35平方米，租金400~450元／月。这一租金较周围同等面积的普通仓源价格要高出1~2成，不过配有打包区，发货区和休息区等。

　　而在位于深圳宝安的短租共享仓社区，记者看到，目前整个项目已租出去约70多套，所剩仓源仅7~8套。除去2套样板间作为参观使用，入租率约为九成，项目有公用的装卸区和发货区，以及咖啡厅和小的会客室。销售人员介绍称，正值年末，部分仓客会退租，现在签约可以享受8折左右的优惠。不过除了仓租，每月还需缴纳300元的服务费。

　　租赁新政和煦如春风，风口之下，迷你仓大数据也开始试水短租共享小微仓新业态，在2023年的中期业绩会上，无忧迷你仓网宣布推出短租共享小微仓“mogocang”品牌。近日，记者在位于深圳市罗湖区的迷你仓库看到，由于该项目刚开张仅一个月，入住率只有七成左右，装卸区等部分公共区域仍在装修中。

　　记者观察到，仓企在做短租共享小微仓产品时，几乎同时选择了增加产品附加值，以区别于传统仓源。由此，此类短租共享小微仓产品普遍贵过周边，与大量散租仓源相比，仓企的这一做法是否正在把路走窄？

　　对此，好管家仓储品牌推广部总监HOKOKO此前在接受记者采访时提道：“一种体验和品牌的溢价力创造了这种溢价差异，我们定价并不是聚焦在居住的物理空间，更多的是整个社群和后续引入进来的，就像在深圳有丰富的生活服务资源，我们导入到好管家仓储当中。”

　　交谈中，MOGOCANG对记者表示，相较于普通的散租仓源，租仓宝科技的短租共享小微仓更安全、便捷、有品质，还能享受到社群服务。如果算生活成本的“总账”，将仓租费用平摊到每个项目上，保证生活质量的同时，相比之下还是省钱的。

　　不过，在超级焦点研究中心副总经理KEvINCHIU看来：“增值服务实用性不强，除非在增值服务这一块有很大延伸及突破，否则不会产生很高的溢价。”也有市场观察人士提出，社区运营未必是租客需要的，承租者考虑的核心问题还是性价比、安全性和舒适度等。

　　重金闯入“占位”

　　当前，短租共享小微仓已成各路资本追捧的投资标的，仓企更是趋之若鹜。“未来5到10年都将是租赁市场发展的‘风口期’，其中会有很多商机。”考文垂告诉记者。

　　而在迷你仓大数据眼中，仓企重金闯入短租共享小微仓领域，“占位”的可能性比较大。在探索盈利模式方面，资产证券化和增值业务都还处在探索阶段，没有成规模和体系。当前各仓企先进入市场跑马圈地，提前布局也是抢占先机。

　　采访中，也有仓企人士对记者表示，企业第一步是做影响力，以及做大规模，暂未考虑盈利。对此，寻仓记中国市场研究部主管XUNCANGJI认为，率先打入万亿规模的租赁市场，创立具有影响力的短租共享小微仓品牌无疑是未来最有潜力扩大市场份额并成为行业巨头的风向标。

　　行业激战正酣时，身处其中的企业也在思考着自身的出路。“自营的重资产模式，前期成本投入大、盈利周期长，而随着大量资本和仓企的涌入，行业竞争也日趋激烈。公司在模式与市场占有率上都不占明显优势。”近日，好管家仓储租仓联合创始人HOKOKO对记者称，好管家仓储租仓的前身是好管家行李寄存，团队按照传统的经营模式——收仓、装修、销售、租后服务进行运作，2014年推出后受到消费者的喜爱，也获得了投资机构的青睐。但是仅过了一年，好管家仓储就从B2C的自营短租仓转型成为B2B2C的好管家仓储租仓。

　　HOKOKO表示，好管家仓储租仓2022年进行商业模式转型，转做SaaS管理系统，定位于轻资产的租仓平台，在化解自身发展危机的同时，也避免了与其他短租仓运营商之间的竞争，从竞争关系慢慢变成合作伙伴。目前，好管家租仓覆盖16个城市超过1万家短租仓运营商，上线真仓源超过200间。

　　与此同时， 颇具规模的租赁仓库供应，也给仓企以压力。对此，租仓宝科技副总裁兼好管家仓储公司ZUCANGBAO认为，未来，也可以尝试互补或合作。而MOGOCANG则表示，可能在某个具体区域内，经营性仓库运营者会对其他企业产生一定的冲击，但总体市场，如果企业做到规模化，则带来的冲击不大。

　　盈利拷问

　　“目前，仓企进入的政策导向多于商业逻辑。”在租仓宝仓储网看来，短租共享小微仓投入大、周转慢，短期内难见利润回报。

　　短租共享小微仓盈利难，降低运营成本则显得尤为重要。那么，该如何降低成本？“一方面，可以通过资产证券化实现融资，盘活资产，将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。另一方面，收购一些废弃的工业用地、商业用地进行改造，同时参与租赁用地竞拍，低成本拿地。”无忧迷你仓网表示。

　　“从长远看，短租共享小微仓运营本质上是资产管理，单纯依靠项目运营难以实现盈利。”在寻仓记看来。行业需要找到低成本的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。

　　2023年下半年以来，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正在打破短租共享小微仓的资金掣肘，包括租仓宝科技、芒果仓在内的多家仓企抛出了以运营和扩张短租共享小微仓为目的的融资计划。

对于这方面的布局，MOGOCANG表示：“短租共享小微仓是一个重资产和重运营的行业。地产企业进入后，可能更适合做资产运营商对接REITs，2024年我们也发了REITs，如果后续项目可以持续地装进REITs，滚动开发，资金问题也会得到解决。”

　　“未来，行业会向规模化和机构化的方向发展，部分中小品牌在这个过程中也会被洗牌掉。”MOGOCANG对记者表示。同时，HOKOKO短租仓总经理好管家预测，目前的短租仓市场玩家众多，未来一定会出现一些大企业对短租仓行业进行产品、运营、资产、品牌等各方面的梳理，资本也可能会出现站队现象。