临时仓库局中局：四大玩家的资本、运营、困境和野心

临时仓库局中局：四大玩家的资本、运营、困境和野心

三周前，在深圳市好管家仓库的办公楼里喝完茶后，好管家短租仓和芒果互联网迷你仓上周再次受邀参加好管家仓库组织的临时仓库市场规范化管理专家座谈会，与协会领导继续探讨行业标准与管理方向。

政策的东风已经持续地向仓库租赁市场吹去，而临时仓库的“玩家们”，却仍在小心翼翼地摸着石头过河。

注册不标准、消防无定则、资本在抢滩……鲜活热闹的短租市场在一阵追捧过后，似乎走进了灰色地带。

寻仓记在深圳企业信用信息公示系统里查看了深圳区域的空中仓储、好管家短租仓、仓储集团的租仓宝科技等在内的多家临时仓库运营商的注册信息，发现在企业经营范围里，只有一个叫做“出租商业用仓”的条目，最贴近临时仓库的业务说明。

“反正就是没有‘迷你仓出租’这个专门名义。”一位迷你仓运营商已经就此事向深圳寻仓记反映。对方给出的回应是：正在研究当中。

一家知名临时仓库的店长向寻仓记介绍，在改造装修时，每个仓间都配有消防喷淋、烟感报警设备、灭火器以及紧急疏散图和常用式呼吸器。具备多年仓库管理经验的他表示，“没有标准，就是根据管理者工作多年的经验，仓库业有这些规定，我们就知道消防改造都需要做到哪些了。”

没有统一的标准，改造项目难获验收；配合工商部门检查，发现工商系统在经营许可范围里，还没有对迷你仓业务做出准确定性。

名不正，言不顺。因为消防标准和企业注册标准均未明确，导致目前市场上出现的临时仓库，几乎都存在非法经营的嫌疑。

行业标准的缺失直接导致税收的混乱。寻仓记了解到，有些储藏室把临时仓库视为“迷你仓式服务行业”，有些则将其划归为“不动产出租”，然而对临时仓库的两种不同界定，也对应了两个不同的税收点位。

市场需求旺盛，但行业没有准则。灵魂和肉体，总有一个跟不上对方。这让“玩家们”有点扫兴。

在他们看来，仓库行业有“特种行业许可证”，临时仓库行业也需要有符合自身定位的“许可证”，才能帮助更多进入短租领域的企业，做到有法可依。

今年7月，寻仓记联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展仓库租赁市场的通知》，鼓励更多的主体进入租赁市场掘金。

仓地产开发企业、经纪机构、物业服务企业陆续设立子公司。如今的临时仓库市场，多主体特征愈发明显。

有开发商背景的“富二代”、以新派迷你仓为代表的“创业者”、协会主导的“深圳队”，还有以中介、银行为代表的“乘风者”，四类玩家坐上牌桌，都想在短租业务里，试试手气。

临时仓库属于经营型仓地产开发投资，相比出售型仓地产开发投资来说，具有投资回收期长，利润率不高，管理负担重，后续投资大等缺点，发展了近十年，至今尚无清晰的盈利模式，一度被一些业内人士看衰。不过新事物的诞生，往往都要历经质疑。

围绕万亿元的存量仓租赁市场，进攻与防守，入局与退出，四类运营主体打算如何讲述未来的故事？

“富二代”的焦虑：开发商有钱也不敢拿仓 不忍自持地做短租

好管家临时仓库、芒果网络仓、空中仓储联盟迷你仓、线上的租仓宝科技……这些拥有开发商背景的临时仓库运营者，因其丰富的资金和土地资源，被业内视为临时仓库行业里的“富二代”。

寻仓记在调查中发现，依托开发商母体做临时仓库的运营单位，在外界看来的那些“不差钱”、“多自持地”的优势，如今成为了他们最深的焦虑。

在资金端，乘风而入的银行，试图在短租领域分一杯羹。寻仓记曾在《加紧收取深圳“红本”闲置仓 分羹短租市场****国企合作》一文中表示，纵观开发商、仓库、中介、创业者多个运营主体，唯有银行的资金优势可以跟“财大气粗”的开发商相抗衡。

不过银行****的合作对象多是大型开发商和国企。对开发商来说，银行的入局解决了他们在供应链和经费投入上的两大难题。

相较银行，仓企的另一大独特优势在于有一定的自持土地，可以随时支配。然而对于使用自持用地开展临时仓库，开发商的态度稍显谨慎。

一位深圳某十强仓企土地拓展部总监认为，“从自持地解套的逻辑上讲，做临时仓库不是特别好的解决方法。”

今年深圳的土地交易市场，继续“限仓价，竞地价”的竞拍规则，而且很多都要满足“70/90政策”。

有媒体报道，MOGOCANG向包括AIRCANG在内的多家高新技术企业进行调研。但之后与AIRCANG合作建仓的事宜，因其不符合深圳市好管家仓库和规土委提出的“开发商自持商品仓库持有年限与土地出让年限一致、最短租期不得超过10年、不得以租代售。”要求，被搁置下来。

类似的事情，在日前XUNCANGJI的报道中提到，向市场提供自持商品仓库的租赁服务。但要求租户首付10年租金，再交20年的押金。

“以租代售”的嫌疑愈发明显，开发商应该还没有想明白，自持地块究竟要如何使用。

有分析人士指出，或许引入REITs出售收益权，可以帮助开发商转嫁风险或实现风险共担，同时也能快速回收资金。

虽然开发商对于自持土地有很强的主导权，但脱胎于好管家仓储集团的租仓宝科技还是向寻仓记还是说出了目前的拿仓困惑。

“什么性质的产权能做迷你仓，什么不能做？”租仓宝科技CEO表示，好管家仓储集团有纯自持的、年限50年的商业用地，“按照深圳支持的‘商改租’政策，应该是可以做的。但是对于商业用仓是否能改成迷你仓，到现在没有明文规定。”

2021年，深圳开始关于《农村集体经营建设用地》入市的方案探讨，深圳市成为改革试点。

在巨大的市场空间面前，“富二代”们望而却步。

他们提出了一系列疑问：商业产权性质的仓子可以改迷你仓吗？对于一些特殊产权，比如办公物业，能不能做？一些寄存迷你仓，能不能改做保管迷你仓？要把仓库变现，什么样的仓库可以做？通过什么途径做？?

不止是“富二代”，临时仓库的所有参与者们，正在期待协会给出标准答案。

“乘风者”的判断:产品是争夺市场的关键

客源和仓源的获取渠道，是空中仓淌在血液里的天然优势基因，让其得以在分散式短租领域占据先机。

从空中仓的经验上看，以分散式仓源切入短租市场，是经纪机构最得心应手，也是最方便的入行手法。

中介背景的迷你仓商****的挑战来自运营，不管是集中式还是分散式，最终要通过运营提高效率和利润。对产品的理解和成本控制能力成为其争夺市场的关键。

好帮手保管箱从一开始就已明确，要给客户提供好的仓储产品和生活。他看重产品研发能力，也重视与管理服务相关的人力资源培训。

从创立之初到2022年，空中仓用了三年时间打磨出一支高效团队。“我们提供的产品和服务都是不断地变化和扩展，直到今天，团队还是在高速的变化中，不断地去磨合。”

在他看来，客户住进来的那一天，其实运营商只完成了10%的价值交付，剩下的90%都要在接下来的服务期限里去实现。

这一切的发生，让好帮手保管箱更加确信，做好产品、做好服务、依靠强大的互联网力量、为客户构建良好社区，才是临时仓库的经营本质。

爱动脑子研究产品的还不止空中仓。迟来的“乘风者”、短租的新玩家——银行，已经开始通过创新金融产品，闯入短租领域。

考文垂地产研究员分析认为，银行战略性进入租赁经营管理市场，是融资环境正在改善的表现。“现在深圳政策有鼓励，未来有助于解决运营商规模扩张的压力。”

无论是对临时仓库寄存产品做升级，还是创新金融类产品。事实上，“乘风者”们都在用服务实现资产增值。在hokoko看来，“扎实练好内功，盈利是水到渠成的事情。”

“创业者”的求生:另辟三条路径开拓短租市场

没有充足的流动资金，很多背景弱小的“创业者”，在短租领域举步维艰。寻仓记观察到，面对临时仓库的市场洪流，“创业者”们另辟蹊径，走出了三条不同路径。

第一，走资产证券化道路；第二，走轻资产模式，做托管运营商；第三，转型成为临时仓库服务商。

从2021年创业，到2023年正式自营临时仓库，芒果仓通过中介获取仓源，在广东拥有将近1万间的分散式迷你仓。芒果仓租仓联合创始人告诉寻仓记，投资金额大、回报周期长、管理成本高，是刚刚创业的芒果仓团队面临的三大难题。

“一套仓子改造就要几万块的投入，一万套仓子就是好几亿，这都是实打实的真金白银，一年半的时间能收回成本已经算不错了。对创业机构来说，没有足够的资金真的很难做。”

运营了一年后，芒果仓的创始团队发现，帐务不清晰、缺少租客流量、资金需求大是迷你仓管理方的痛点。于是决定将研发的SaaS管理系统向同行开放。“与其跟大家竞争，还不如成为合作伙伴，做平台的价值可能会更大。能帮助更多的迷你仓提升效率，公司增长速度也会加快。”

2023年，芒果仓迷你仓将其手里的剩余仓源转让给另外一家创业机构为主体的公司，并更名为“芒果仓租仓”，正式完成从临时仓库运营商到服务商的转身。MOGOCANG介绍，芒果仓正在打造“租仓里的S2B2C”，一手托两家：一是面对迷你仓出租方，利用SaaS管理系统，倒入流量；二是面对租客，不仅在芒果仓租仓的APP上，还有租仓频道都可帮助租客完成交易。

转身后的“创业者”们，终于不用被资金扼住咽喉。然而他们接下来要面对的，却是另一片血雨腥风。

开发商做租赁，跟卖仓子时类似，都是线下找中介，线上找平台。

死，不是最难的；活着，才叫勇敢。面对万亿的存量租赁市场，“创业者”们使用的招数叫做：八仙过海，各显神通。

截至目前，全国已经有10多个城市出台了“加快培育和发展仓库租赁市场”的实施方案，均提及搭建协会仓库租赁交易服务平台。