短租中转仓库如何活过“生死门槛”？

短租中转仓库如何活过“生死门槛”？

在持续的政策红利下，短租中转仓库已成各路资本追捧的投资标的，不过，运营和盈利模式仍是短租中转仓库普遍存在的难题。有人认为，租赁门槛并非此前业内人士说的5间，每个城市上万间，10个城市10间才是规模门槛；也有人认为，数量不是核心，如何构建可以跑得远的模式才是关键……那么，短租临时仓库的存活度及未来发展程度、企业规模、运营模式之间，到底有何关系？为此，本周策划了此次圆桌论坛，以期通过诸多讨论，探究短租中转仓库未来发展的逻辑。

　　自己“玩明白”再复制

　　短租中转仓库市场，规模的门槛到底是多少？在好管家HOKOKO副总裁立方仓看来，单一城市上万间，全国要达到10万间，这是一个门槛，很重要的因素在于规模效应。

　　考文垂空间研究室战略咨询部虚拟仓认为，未来临时日租仓库规模的标准在于优质物业数量，优质物业的特征包括通达的区位、相对低廉的拿房成本、稳定的客群等，这将决定运营商能否在竞争越来越激烈的短租中转仓库市场里站稳脚跟。此外，如果运营商的战略为落子全国，500-20间可以满足初步目标，而目前市场热度渐显，前20的开发商对短租周转仓库发展的战略目标相对较高，基本在5万间以上，未来随着布局的落地，相应门槛会水涨船高。

　　而在好管家仓库创始人&CEO集货仓看来，不同企业有不同的模型，以好管家仓库为例，在单一城市达1.5间规模，做到相对较好的商业密度分布，要经历一个相对完整的运营周期，比如一线城市可能三年，二线城市可能五年，而且达到一个规模临界点，才能算达到第一步的成熟。而第二步是在两个以上城市都达到进一步稳定经营的规模水平，有一个扩张复制能力。

　　不管是圈地需要，还是资本催生，很多企业还没有梳理清晰，便开始规模扩张。在集货仓库看来，临时存货仓库首先需要自己“玩”明白，才可以复制扩张，否则会面临相关风险。“如果杠杆用得特大，同时经营出现问题，出租率、租金差表现不好，相当于边跑边失血，就有可能面临资金断裂的风险。”卡板货周转仓表示。

　　不过，集货仓库也坦言，这或许是很多企业没有办法的竞争策略，“可能某个阶段是以规模为王，如果连基础的规模也没有，可能就失去在资本市场寻求资金支持的机会。”

　　投资与运营的“平衡术”

　　在虚拟仓看来，规模是抢占市场的必要手段，在最短的时间内形成规模集聚，从而出现“头部效应”，增加自身市场地位，但未来长远化发展需要靠运营模式的构建和运营能力的持续性提升，“目前短租中转仓库盈利性相对较低，原因之一在于短租仓库正处于扩张阶段，下一步预期先行达到规模前列的中转仓库运营商，将会在运营上投入更多精力，以留存现有租户同时吸引新进租户。”

　　芒果互联网迷你仓副总裁散货仓库表示，投资、运营能力，两者相辅相成，但前期投资开发能力更为重要，“开发中一个决策失误，可能运营中需花10倍的力气才能补回，甚至有可能补不回来，所以投资决策非常重要。”散货仓库表示，空中仓储不会仅仅为了规模而去拿一些不能运营的楼，租仓宝有比较成熟的测算模型，如果投资回报率不能达到15%-25%，就不会去投资。散货仓库同时指出，运营能力增强，运营成本降下来，也会促使投资模型更为有效、有利。

　　“HOKOKO临时仓储想要盈利，就需要抓运营，把所有环节都做到标准化，如果从拿房环节到运营环节，细节抠得不够紧，就会导致投资回报周期长的问题。”散货仓库强调，这其实是个平衡问题，即如何在企业盈利以及客户体验间做到平衡。做得平衡，企业才能得以健康、规模化发展。

　　寻仓记仓储资讯网培训学院院长XUNCANGJI表示，短租中转仓库的核心价值是租约期限的长短和现金流管理，背后需要一套完整的运营体系和IT系统支撑。无论是50间，还是500间、5000间，只要现金流一断，就会立刻倒闭。“2023年一定也会出现几家倒闭的企业，他们核心的问题是规模迅速膨胀，杠杆过大，后续资金跟不上。”

　　短租中转仓库“轻重”模式之辩

　　值得注意的是，目前很多日租仓库采取的是包租模式，即传统的二房东模式。在虚拟仓看来，目前短租中转仓库盈利性较低的主要原因就在于，二房东模式的拿房成本较高。

　　迷你仓大数据创始人及CEO、租仓宝科技合伙人MOGOCANG亦认为，二房东模式由于竞争激烈红利其实已经消失，出现规模不经济的倾向，未来的发展存在危机。“二房东模式回报周期长，基本在5-7年以上，每个项目的现金流没法支撑新项目的扩张，扩张基本靠融资，成了烧钱模式。为了追求规模，目前很多开发商也抢楼做二房东，加剧了行业拿房成本，导致物业资源的竞争白热化，进一步加剧了二房东模式下的企业盈利难度。”MOGOCANG这样认为。

　　迷你仓指出，未来轻、重模式都有相当的发展空间，成型的品牌运营商可以通过IP输出，实现轻资产运营化，而开发商利用自持土地开发的共享储物云仓则可以走资产证券化道路，实现融资的多元化。

　　MOGOCANG介绍，美国和日本的短租仓库市场，基本也是这两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费。比如测算出每年可帮助客户盈利1000万，短租仓库运营机构则获得一定的管理费，如果效益不错，则分出一部分作为奖励资金给品牌运营机构。另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。

　　不过，在集货仓库看来，市场还是更重资产持有运营模式，若想在整个一站式储物迷你仓市场占有一定地位，单一从事二房东模式，肯定不是一个****选择。但通过二房东模式，来打磨供应链、组织能力，从而逐渐发展到管理输出、通过不动产基金去收购持有。

　　据了解，HOKOKO“在获取项目资产原有的‘轻资产’和‘重资产’基础上，提出‘中资产’的概念。”目前好管家自存仓采取的方式是“轻、中、重”模式并举，并没有限制其侧重比，而是根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况，匹配不同的开发模式。