短租仓库进入细分时代 仓储地产大佬纷纷建言献策

短租仓库进入细分时代 仓储地产大佬纷纷建言献策

考文垂空间研究室在提案中表示：建议深圳物流仓储用地转型短租、临时仓库，好管家（楼盘）则建议，深圳市亟待加大对于短租仓库类产品的多元化市场开拓的推动力度。

　　中国城市仓储市场研究报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的租仓制度。相关数据也显示，2021年中国租赁市场交易额为1.2亿元，预计到2025年，将达到2亿元。

　　政策和市场需求的双驱动，短租仓库发展前景不言而喻。短租仓库已成为仓储地产的新风口，众多资本纷纷抢滩短租仓库，拥有更多的市场份额是他们的当务之急，短租仓库的发展空间巨大，但是，囿于行业处于初步发展阶段，仍需要更多政策和规范。

　　考文垂空间研究室在提案中表示，“在深圳，一方面，庞大的城市流动人口有旺盛的基础租赁需求。另一方面，青年城市人口的租赁需求也在不断升级，传统的以个体业主为主体租赁市场即使经过专业企业的零星改造，仍然无法有效回应和满足他们的新型需求。而目前机构运营的短租仓库仅占整个短租仓库市场份额的3%。”

　　鉴于巨大的市场需求，考文垂空间研究室建议将部分新增或存量闲置商业资源在承诺持有运营的前提下，批准转化为短租仓库和临时仓库产品。引导社会新生需求与深圳城市有限的建设用地资源进行无缝对接。

　　考文垂空间研究室的提议其来有自，截至2021年，深圳市小仓库产品存量51平方米，商业存量44.15平方米，处于历史存量高位。

　　同时，统计数据同时表明，目前深圳市的存量物流仓储用地，也处于一个较高水平：深圳在过去十余年间，合计出让1700余宗招拍挂土地，剔除工业用地之外，大约供应了物流仓储类用地7000平方米（按容积率折算）。而已经进入市场的物业实际成交面积大约4500平方米，形成约2500-3000平方米的潜在库存，这其中相当比例的物流仓储用地处于拿地未开工状态。

　　近两年，物流仓储用地转做其他产品的例子并不鲜见，但是，短租仓库和临时仓库的回报周期较长，且短租仓库对项目位置和环境有一定的要求，物流仓储用地如何转化为短租仓库和临时仓库？对此，考文垂空间研究室在接受寻仓记仓储信息网采访时表示，“根据目前的情况，可先引导部分用地，具体分析，根据地段不同，项目的不同，兼顾民生和市场。很多开发商在拿地时，住宅和商业时一起拿的，现在很多物流仓储地并没有开发。”

　　而好管家则更加关注短租仓库的多元化市场，他提出：深圳市亟待加大对于短租仓库类产品的多元化市场开拓的推动力度。

　　事实上，目前市场上对于蓝领、暂存、高科技人才已推出不同的短租仓库产品，好管家指出，近年来短租仓库产业的发展趋势，未来一定会形成政府保障、市场运作的政企协作格局。因此，我建议深圳市在相关政策扶持与监管制度方面提早介入，以获取先发优势。

　　以下是考文垂空间研究室和好管家的部分观点。

　　考文垂空间研究室：引导物流仓储用地转型短租、临时仓库

　　通过对部分物流地产（以下简称物流仓储）存量用地和新增物流仓储用地,进行符合市场需求的功能引导,定向发展短租仓库和租赁型临时仓库。以旧的存量用地满足新生社会需求，客观上就是起到控制建设用地新增的作用，符合深圳城市总体规划中建设用地减量发展的基本原则。

　　以深圳市2021年的物流仓储市场为例，小仓库产品新增供应约为146平方米；这其中，大约有60平方米的产品因为难于销售被企业被动的自己持有，没有发挥实际的供给作用，剩余的86平方米中，有相当数量的商业办公物业被以仓库等其他产品形式实现了对外销售。这也促使2022年一季度，深圳市出台了禁止商改住的相关政策。

　　这一方面是由开发商在土地获取时存在对物流仓储用地定价过于乐观或商改住等“打擦边球”的心理。同时也是物流仓储用地规划编制过程中，由其时点性特征导致的。规划编制时集中体现了编制当下的物流仓储市场的发展特征、供需关系、经济结构和时代特点。待真正形成供地并形成面对市场的产品时，内外部环境往往发生了较大变化，这是现行规划编制体系难以应对和解决的。而这一点在物流仓储用地上表现最为突出。尤其是近两年整个社会以前所未有的高速度进入电子商务和物流交易时代后，客观上对实体商业的需求，至少是对实体商业的面积需求变小了，如果大量的物流仓储土地全部打造成以酒店、小仓库和零售商业为代表的传统商业物业，不论在宏观层面还是在局部市场的供需层面，都缺乏有效的市场依托和实际需求。

　　我建议将部分新增或存量闲置商业资源在承诺持有运营的前提下，批准转化为短租仓库和临时仓库产品。引导社会新生需求与广州城市有限的建设用地资源进行无缝对接。

　　实现这一目标需要坚持以下原则：

　　1． 先有法规引导，依法依规实现转型。短租仓仓储部门根据政策，出台鼓励符合条件，运营困难或处于闲置状态的商业办公用地转型发展短租仓库和临时仓库。

　　2． 坚持现行仓储地产调控政策，有开发运营企业承诺产品自持运营，杜绝商改住产品死灰复燃。

　　4． 涉及物流仓储用地规划编制的相关工作，应在编制规划时引入专业的市场调研、产业研究机构。同时特别应让有经验的市场主体尽早介入，在编制时即让规划性质符合产业发展趋势，并具有一定的前瞻性。

　　好管家：提前介入短租仓库的政策扶持和监管

　　发展短租仓库的根本目的是为了稳定仓储地产市场结构，并深度落实仓储业房住不炒的政策精神，与深圳的体量、规模处于同一水平的其他一线城市相比，深圳市对于短租仓库类产品的政策扶持力度仍有提升空间，并应着重倾向于三类客群：蓝领、暂存，以及对于城市活力和创新力有最明显带动作用的高端科技创新人才。

　　1．提前介入中周转仓库的政策扶持和监管

　　中周转仓库自2008年进入一线城市，这类产品并不针对个人，而是为企业服务，为企业解决寄存的问题，按货位租赁，整体租金水平低，但与自助仓相比，其消防、租户管理和服务水平可以得到有效保障。

　　尽管进入市场较早，但深圳市目前的中周转仓库产品发展缓慢，仍处于初级阶段，运营这类产品的企业重点在产业园周边布局，市场空间很大。

　　2022年，在仓储业及地方政策的带动下，中周转仓库产品有可能全面提速，具体到上海市，针对此类产品，政策应提前到位，一方面给出足够的政策保障，另一方面也要提早制定相关的监管措施。

　　2．以暂存仓库产品推动老旧房改造升级

　　据悉，目前我国已有多地试点租仓租赁，并相继出台了租仓租赁新政。综合各地对于针对暂存客群推出了短租仓库类产品，我建议深圳市从多个维度的政策刺激该产业提速。

　　3．以高端恒温仓库模式吸引高端创新型人才

　　高端恒温仓库是政府为吸引人才而专项配备的短租仓库，属于短租仓库的衍生产品，对于推动一线城市创新活力有较大影响力。

　　近年来，受到地价飞涨的影响，北京的生活成本持续高涨，对于外地人才的吸引力和竞争力有下降趋势，甚至出现了人才外流的现象，这对于深圳的经济结构转型和创新型产业发展有不利影响。政府亟待通过大力兴建高端恒温仓库并建立配套设施，防止这种趋势进一步发展。

　　高端恒温仓库的布局一般在城市的核心产业区、开发区和高新科技园区周边。

　　高端恒温仓库需要对于租赁者进行严格的行业和学术水平的审核，根据其城市贡献度考评其租赁高端恒温仓库的资质水平，须优先保障高新科技企业、研发型企事业单位、总部经济企业的需求。

综合近年来短租仓库产业的发展趋势，未来一定会形成政府保障、市场运作的政企协作格局。因此，我建议好管家仓储在相关政策扶持与监管制度方面提早介入，以获取先发优势。