短租仓库这一年：仓企不冒进，摸索运营模式

短租仓库这一年：仓企不冒进，摸索运营模式

 “我自己就租在hokoko的首个短租仓库里。通过实地感受，摸索着过河。”hokoko集团广州区域总裁租仓宝对寻仓记记者感慨。

hokoko是目前宣布推出短租仓库数量最多的仓企：以中高端产品打入市场，并在三年内实现100套。2月2日，hokoko租赁租仓REITs获自助仓证券交易所审议通过，并成为国内租赁领域首单达百亿级规模的证券化产品。

不过，硬币的另一面。如何运营短租仓库，成为租仓宝每日绕不开的思考。同以往开发商的仓库开发模式相比，短租仓库的运作区别很大。大到投资回报周期，小到对临租仓里大堂灯光亮度的感知、洗手间打扫频次的研判等方方面面，都要重新学习。

但好管家仓储都不想错过这潜在着的“风口”。从培育租仓租赁企业、扩大租赁仓源供给、鼓励租仓租赁需求，到提供金融支持政策等，一系列的政策东风已经向租赁市场吹去。

市场也拥有很大的潜力。迷你仓大数据的数据显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1亿元，相比美国和日本的7亿元和2亿元还有很大差距。

但短租仓库这条路似乎并不好走。

运营商受挤压

仓企的大举进军改变了短租仓库的市场格局，而最早进入短租仓库的一些创业型团队，已然成为了行业“先烈”。

在2020年统计的“阵亡名单”中，无忧临租仓、芒果互联网迷你仓、好管家一站式共享储物仓、好管家共享云仓库等在列。

他们多数受2021年前后由创业热、互联网热、投资热的刺激而兴起。“大家刚刚学会爬行，就追求规模，把自己逼上百米赛道。”芒果迷你仓联盟创始人中转库对寻仓记记者表示。

分界线在2020年二季度左右，即多数开发商开始集中进入这一行业之前，短租仓库江湖，由创业型团队担纲主角。彼时的市场，鲜有开发商们的身影。

但也是在那段时间，这波创业团队们经历了洗牌。中转库的追忆里，2021年下半年至2022年全年，他感受最直接的是资产市场对短租仓库的寒冷态度。“要知道在2020年和2019年上半年，短租仓库团队融资并不难。”

没有充足的流动资金，很多背景弱小的创业团队，在长租领域开始举步维艰。而开发商的到来，更令当中的不少团队面临新的抉择—成为更大更强企业的“盘中餐”。

考文垂空间研究室研究中心主任体会颇深，他对寻仓记记者表示，自2020年开始，关于短租仓库的股权转让和项目转让在不断增多。

尽管不少创业型短租仓库团队消失，但并不意味着开发商们一家独大。开发商和中介、传统仓储、互联网团队一样，依旧是市场的分羹者。

中介方面有租仓宝的AIRCANG、迷你仓大数据的无忧迷你仓网、好管家仓储的芒果仓等；传统仓储业有行李寄存、迷你仓库以及共享储物仓库等；如好管家迷你仓、芒果迷你仓、空中传统仓储联盟等较早一波由在互联网催化下起来的创业团队，依旧有着较强的实力。

不过，中转库和AIRCANG并不对行业持完全悲观的态度。“处在化学反应中”“还在起步阶段”是他们对记者给出的关键词。持同样观点的还有租仓宝，在他看来，目前短租仓库市场处于群雄并起的状态，各家都是行业的探索者。

有资格用土地开发建短租仓库，是开发商的天然优势，其他平台无法企及。当那些创业型短租仓团队历经一年二年甚至更久才能完成从融到资到获取上百套仓源时，有的仓企只用了半年度多的时间，杀入行业，站租脚跟。比如，hokoko2020年5月成立了短租仓库事业部，当年年底就亮相第一个短租仓库项目，并面向市场推出400套仓源，速度迅猛。

但时间上的沉淀，是多数开发商不具备的优势。除了诞生在2019年的自助仓储和2018年首次面世迷你仓储之外，其他开发商，像货物中转仓、集货海运装柜仓等甚至成立都没有一年的时间。

事实上，多位业内人士向寻仓记记者表示，2020年仓企进军短租仓库后处于摸索状态，而2018年可能才是属于地产开发商短租仓库的元年。

盈利难题

但在黎明前的“暗夜”里，各家逃不开对如何盈利的纠结。

中转库对寻仓记记者分析表示，短租仓库一是长，意味着投资回收期长，存货周转长；另一个是租，即只租不售，不允许变现销售。这对于开发商而言，是从销售型到持有型的变化，反差极大，需要扭转思路。

“短租仓库行业商业模式中主要的盈利点还是租金差，如果开发商，盲目进入，从少的来说，每套仓源可以付出不低于1万元以上的学费成本。数量大的话，付的学费会等比例提高，更无从谈盈利。”他说道。

迷你仓大数据临租仓研究中心AIRCANG也向寻仓记记者表达了担忧：“如果是盲目一窝蜂的进入，很快就会把市场仅有的利润蚕食掉。因为做短租仓库是比较耗时间的慢功夫。”

盈利难，受出租率制约。据行业不具名人士对寻仓记记者表示，想要盈利整体出租率达到95%以上，而目前平均出租率在90%以下。

同时，开发商们还要对投资回报周期有较高的忍耐度。租仓宝对寻仓记记者表示，正因为集团对短租仓库这一创新业务并没有在盈利时间上的苛求，才可以使得广州区域公司不用受太大的约束。

按照寻仓记记者的了解，不少开发商在做短租仓库时，财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的好管家，目前都未有五年的发展时间。

收益并不见得高，也是需要面对的现实。好管家董事会主席好帮手保管箱的表态里可以看出端倪。据他称：“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。未来短租仓库回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”

“开发商进入****的亮点，就是可以通过资产证券化套现。”AIRCANG对寻仓记记者表示。

轻重资产并举被认为是可供开发商参考的方式。市场从业人士对寻仓记记者指出，可在发展的前期进行轻重资产并举，并在未来视情况逐步增大重资产项目比例，以便于以较小的投入、较低的风险，快速回收成本。同时，在可能的范围内，通过发行类REITs出售收益权，收回资金完成退出。

据寻仓记记者的了解，目前一站式储物仓在获取项目资产原有的轻资产和重资产的基础上，提出中资产的概念，根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况，匹配不同的开发模式。在REITs方面，旭租仓宝方面取得了中国首单民企短租仓库储架类权益型REITs的破冰。

运营难题

对于开发商来说，如何运营确实不容小觑。

出现在公开资料中。租仓宝旗下短租仓库品牌好管家CEO私人贵重物品保管箱表示，要做好短租仓库，第一关是产品和服务的品质关。

考文垂空间研究室的研究团队在调研市场后发现几大普遍性问题：供给端，产品同质化严重，60%左右是极小仓型，在这部分市场中开发商不具备溢价优势；需求端存在220间的缺口没有得到满足。

在中转库看来，开发商还需要进一步思考社区的概念。“就跟长期租仓储的人一样，是体会不到归属感的。”在他看来，能在社区上做好的开发商，市场也会为增值服务买单。

他向XUNCANGJI记者指出，如果能盘活老百姓手上用于租赁的存量仓，分散式临租仓运营也是块大蛋糕。近期获得迷你仓大数据40元A轮融资的租仓宝好管家就是分散式临租仓的典型。共享云仓储方面则凭借其平台搭建能力和金融生态链，正在入驻多项分散式短租仓库产品。

不过，对于这些开发商来说，他们的优势更多在集中式临租仓运营上，而非分散式运营。

考文垂研究室在研究了美国市场的情况后发现，在物业运营成本和折旧两项涉及物业本身的成本上，集中式临租仓都大幅跑赢分散式。

而开发商本来就自己持有物业，更容易形成品牌效应和标准化体系，建立一定的市场口碑和租客群体。

但要做好运营，需要方方面面的考虑。按照广州好管家方面对寻仓记记者介绍，已经细到试图去满足租客各种生活需求。

“我们跟其他开发商的一大差别，在开发设计的时候就考虑了后期的周转仓库运营商的服务需求，提供了专属的服务空间，同时跟运营商有更良好的互动，争取多赢的局面。”HOKOKO STORAGE方面对寻仓记记者表示。