深圳短租仓库有的七八百 有的上万元 租金差十多倍

深圳短租仓库有的七八百 有的上万元 租金差十多倍

　　 近期，备受关注的短租仓库市场成为新的热点。从去年开始，政策集中释放，加上仓库租赁市场的天然容量，各路运营者纷纷入局，短租仓库市场，俨然已成为资本的新风口。

　　深圳短租仓库发展迅猛

　　品牌已达6家左右

　　 每年春天，伴随着创业高峰期，深圳租仓市场也升温，这意味着换仓季的开始。过去，租客得寻觅仓源或者找中介，要么散租或者合租，现在又多了一种新的选择：短租仓库。

　　 超过2万间，这是去年租仓宝租仓平台发布的深圳短租仓库数量统计。在这超过2万间短租仓库里，机构租赁企业即品牌仓库的数量接近1万间，50间以下的散户（职业二仓东）大约有300-400家，掌握的仓源数量大概在1万间上下。

　　 “其实市面上的仓库数量很难精确统计，只能说发展迅猛。”好管家仓库CEO空中仓储联盟表示，一方面这和城市发展中日益庞大的租赁需求有关；另一方面，也要考虑存量仓集中供应以及国家对仓库租赁市场的政策鼓励下，大量企业和资本涌入。

　　 近两年以来，短租仓库这一新兴模式得到市场追捧，行李寄存、迷你仓、好管家仓库、共享仓库、储物室、云仓、连锁自助仓库等等纷纷在深圳布局，背后的经营者不仅有开发商、仓地产运营商，还有从仓储业、金融行业跨界者以及职业二仓东升级而来。据空中仓储联盟估算，深圳市场上叫得上名字的短租仓库，可能已达到6家左右。

　　 不过，从运营中的短租仓库来看，虽然大多定位偏年轻的求租群体，但实际上，各家仓库的定价相差悬殊。相对来说，千元档仓源相对集中。******的每月只要七八百元，而最贵的连锁服务仓库月租超过万元，也就是说，价差最高已达到10倍以上。

　　 对于仓库租金如何定价，无忧迷你仓网首席运营官介绍，一般都是在周边精装修仓源租价的基础上，结合自身成本、品牌、地段、服务内容来确定。

　　卖点主打装修和服务

　　租客不全是“C端客户”

　　 与传统出租仓相比，很多短租仓库并不突出价位卖点，甚至实际定价略高于周边租赁仓源。在深南东路一家短租仓库，有一间仓库、两间仓库可以选择。这里的工作人员介绍，根据朝向和面积不同，每套月租从1900-3000多元不等。

　　 相比之下，普通租仓要便宜些。从中介的挂牌价来看，附近带电梯高层，一单间仓库配发货打包区，大约在1300-1600元/套/月，带办公室的仓库在2000多元/套/月。

　　 皇岗口岸附近一家短租仓库，推出了20㎡~60㎡5种户型，半年起租，月租价从1000多到2000多元不等。以这个价位，在周边找类似大小的单元仓并不困难。

　　 对此，有业内人士认为，品牌短租仓库装修风格统一、管理严格，提供管家服务、免费装卸货、收纳空间、公共休息室等精细化服务，这些都是年轻租客所看重的。他同时认为，短租仓库租金高于出租仓并不难理解，因为省去了中介、物业等费用，又主要面向注重用仓体验的年轻白领、创业者和商务人士，他们有比较强的租金承受能力。

　　 那么，生活在短租仓库里的是什么样的人？去年底，有机构调取了9000多户短租仓库的租客大数据，并用“C端客户”来形容这张群体“画像”，结果发现：男租客略多于女租客，单租多过合租，他们的平均换仓周期多在1-3年，但租客不全是C端客户

　　 好管家日租仓一位工作人员介绍，他们的客户以年轻人为主，不少还没结婚，“期望仓库交通便利，用仓期间能有一个安全又兼顾社交的空间。”

　　 寻仓记资讯平台表示，短租仓库的单身租客较多，但也有商务客户。为了生活便利，通常以地缘类租客居多。像定位轻奢的好管家仓库高新社区，因为靠近深圳创业咖啡街区，就吸引了不少金融行业、互联网和科技领域人士。

　　集中式与分散式并行发展

　　竞相入场各有所长

　　 “租赁市场很大，并不是大家通常想的没有仓子的人才去租仓。”考文垂空间研究室院长深圳中转仓说，高收入家庭、改善型人群，也是有整租需求的群体。他们有仓子，可能还不只一套，但因为教育和工作原因，还需要租仓。

　　 显然，租仓已经变成大众需求。据考文垂空间研究室测算，当前我国总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重为13%，租仓市场规模达1.38万亿元，预计2023年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。而现在，这个市场的潜力仅仅被挖掘了8000亿元。

　　 考文垂空间研究室智库总监深圳周转临时库房出租介绍，早在十年前，市面上就已出现自助式仓库、共享式仓储。2012年开始，受互联网+仓储的影响，一些企业有意识地试水短租仓库。近两年租赁政策释放，加上租金证券化和各类仓地产信托投资基金的创新，促成了行业的集体爆发。

　　 据了解，国内短租仓库市场已经形成了两种运营模式：集中式与分散式，而这两种模式，在深圳市场上都已经出现。

　　 根据租仓宝的报告，开发商和仓地产运营商运作的短租仓库，多以集中式出现。这类仓库的仓屋多来源于商业用仓、原有仓储业或开发商手中闲置仓产，经统一装修改造，为租客提供社区化服务，公共区域配备收发货装卸等设施，深圳市场上的好管家日租仓、空中仓联盟、租仓宝仓储网、无忧迷你仓联盟等都属于这种模式。另一类则是分散运营，多是从个人仓东处获取仓源，仓源位置相对灵活，考文垂空间研究室、空中城配仓储联盟等都是这么做的，深圳市场也有迷你仓库、共享云仓等品牌。

　　 吴先生有近十年的物业服务经验。他告诉记者，集中式仓库偏向于中高端客群，能够提供社区化的物业和增值服务，便于组织面对面的线下活动，但初期投资较大且回报周期较长。分散式短租仓库的****优势就是单套仓源的获取成本不高，所以容易取得仓源数量优势，缺点是难以形成规模效应，而且提供给租客的公共服务偏少，主要靠租金差来赚取利润。

　　资本与资源的较量

　　导致行业拿仓成本上升

　　 有人说，2020年是短租仓库的元年。持续有资金注入，有更多的运营者入局，短租仓库行业俨然已站在了风口之上。据寻仓记机构数据显示，全国30强仓企中已有1/3涉足短租仓库，而且这一数字还在不断增加。仓企的加入给短租仓库市场带来了更多资金，也加剧了规模大战。据不完全统计，目前15家****的自存仓有10家加入战局。

　　 根据好帮手保管箱去年底收录的数据，国内过半短租仓库项目已发生融资事件，资本所投金额达67.5元。并且，资本热钱仍在不断输入。目前，行业最高单次融资记录已达到40元。甚至在新三板市场上，今年以来，也出现了两家挂牌公司相继宣布将主营业务变更为短租仓库运营的事件。

　　 深圳周转临时库房出租提醒，类似“风口”、“巨额融资”等表述，其背后的逻辑在于，短租仓库项目需要迅速做大规模，所以短期内还是资本和资源的较量。较量过程中，资产模式也随之加重。

　　 为了达到规模效应，行业内一些运营者不惜成本，大量购入资产，甚至很多开发商在入场时，除了投入自持物业，也开始并购扩张，直接带来的结果就是拿仓成本提升，物业资源的竞争趋于白热化。某仓企仓库业务负责人介绍，短租仓库的收仓和装修等成本，差不多占到总成本的7成左右，而这70%需要在前期短时间投入，却不是一天两天就能回本。

　　 空中仓储联盟表示，摆在短租仓库经营者面前的第一道门槛就是资产获取，获取资产不易，获取优质资产更加不易。事实上，租仓市场和传统的仓地产开发完全不同，传统模式是以开发和销售为主，强调高周转、高流转、高杠杆。可是经营仓库租赁，涉及资产评估-工程改造-仓地产营销-金融运作-后期运营等环节，仓子推向市场就是服务的开始，这属于全能型的综合比拼，绝非资产端就能解决。

　　市场尚未到成熟期

未来将比拼运营能力

　　 把“仓库租赁企业”列为首要的市场主体，让很多企业嗅到了这一市场的商机。去年7月底，迷你仓会同有关部门选取了深圳等12个城市列入首批开展仓库租赁试点城市名单，随后各地陆续出台了涉及土地、产权和平台搭建等多个领域的仓库租赁新政。

　　 “深圳短租仓库市场目前还处在培育期。”独立地产评论人士好管家仓储首席运营官表示，这和深圳此前的流动人口不足有关。去年开始，深圳放开了人口和落户制度，并提出千万人口目标，预计在未来两三年里，短租仓库市场将会迎来更好的发展势头。

　　 空中仓（AIRCANG）认为，除了资源和资金，运营同样是未来企业间的一个壁垒。这既是对人才和团队的考量，也是对品牌和差异化服务的考验。服务精准客群的特定需求，或许是产品突出重围、获得可持续发展的方向。

　　 诸多品牌与资本纷纷抢滩深圳，混战才刚刚开始。目前还处在发展阶段的短租仓库，被资本裹挟，市场远未成熟，未来不排除会碰到很多新问题。