做短租仓库的逻辑 和迷你仓库完全相反

做短租仓库的逻辑 和迷你仓库完全相反

之前开发商不喜欢做租赁，是因为资金成本高，回报周期长，但是随着REITs以及各类基金的推出，可以把未来几十年可能赚到的钱提前回笼，解决了现金流的问题。也就把整个闭环全部打通了。

2022年中国房地产的十大关键词，其中一个就是“租售并举”。租赁在过去的一年里面可以说是风头无两，一方面各种支持政策陆续落地，深圳出让的一些土地甚至在价格上做了让步；另一方面各种金融工具的出现，让开发商做租赁最重要也是最后的顾虑被解决了。

 从这个现象来看，开发商做租赁的商业模式已经非常清晰了。但是这个逻辑要成立，有一个大的前提，那就是你的运营本身要赚钱。运营能力不行，想通过金融手段去赚钱绝对是镜花水月。所以，到底是通过短租仓库创造更加灵活多元的盈利方式，还是不幸资金沉淀难以脱身，其中的关键就在于运营。

而运营刚好是目前开发商做租赁的短板，前段时间寻仓记和一些做短租仓库运营的同行进行了交流，意外的发现，短租仓库的产品打造和运营当中的很多细节，和我们从过去的仓库开发当中形成的经验却刚好相反。要做好长期的运营，风险、产品思路和成本控制都存在很大的差异。

01

短租仓库是非多

首先要做的就是消除风险?

临时短租深圳好管家小仓库的生意说到底是对未来租金的投资，一次性的投资之后，可能需要4-5年才能收回成本。也就是说前几年都是不赚钱的，短租仓库赚的是后面的钱，所以这样来看的话，收储的仓源和业主签约的时间是越长越好。所以要长期战斗，就要在最开始的时候做好风险管控，不然的话，后面紧急救火的事情少不了。

 1、各方关系及规章制度一定要严格遵守，避免后面的麻烦

 现在一些大的品牌仓储运营商，其实都不同程度的遇到这样一些问题。例如前段时间陆续爆出的，某品牌仓储运营商房间甲醛超标、违章建筑被拆除等等，都是在风险评估和风险管控方面马失前蹄。

 要长期驻扎，拜码头的重要性就更加显著，一个短租仓库项目选址之后，片区消防、城管、社区、公安等部门的规章制度的疏通，和相关部门达到良性沟通尤为要紧。

消防直接影响到项目的产品设计，在前期和相关部门通气，可以避免后期整改产生不必要的成本。

城管也会在施工的过程中产生一些不可控的影响，一旦有问题直接影响到工期，因此拉长项目的空置期，而空置对于短租仓库项目来说是****的成本。

hokoko短租仓库的运营和社区的联系可以说是千头万绪，社区关系是不是协调，会影响到后期办理各种事务的顺利度。

 2、装修和供应链是核心资源，要牢牢抓住

 好管家短租仓库的装修可以说是最重要的一件事情，一方面，装修的品质必须要有保障，租赁是一个持续消费的过程，一旦品质问题暴露，客户是会用脚投票的。另一方面，装修的成本是运营过程当中的大头，对成本必须要进行严格控制。这就产生了一个悖论，品质要好，成本要低。这就要求运营方必须要有自己的装修团队，而不是外包。

 因为，在实际的情况当中，不管把价格压到多低，装修施工的供应商一定会留出一定比例的利润，所以性价比高的装修团队就是一个伪命题，而优质的供应链则是控制成本和品质的核心资源。

02

项目运营要开源节流

和仓库开发的逻辑大不同?

提升项目的盈利能力，要开源节流，这很好理解。开源就是提升收入，节流就是要尽量的减少空置期、减少装修成本和运营成本。

 一、开源，提升收入要让赢利点丰富起来

一般认为，短租仓库运营赚的就是房租，当然这个没错。但是仅仅只是房租吗？并不见得。某仓储运营商告诉寻仓记，短租仓库要想办法在租金之外产生增值收益，尽量丰富产品的赢利点。

 例如，现在各大商场已经很普遍的迷你KTV，在年轻人当中很受欢迎。有运营商就在项目当中，作为公共设施进行了配备，每个月的收益在8000元/台，基本上能够达到2-3个房间的房租收益。

 再例如，我们通常认为作为短租小仓库，房间里面叉车是必备的，基本上每家仓储都有。也正是因为每家仓储都有，所以并不是客户对比的敏感点。因此，有些仓储就会选择，在房间里只留下进出水口，但是不配备空调。所有的抽湿机以出租的形式提供给客户，同时在公共空间设置按次收费的装卸工具，客户可以不租用抽湿机，节省房间内部空间。对于运营商来说也增加了一个赢利点。

 二、节流，要在装修成本和运营成本当中找平衡

短租中小面积仓库****的成本就是物业的租金成本和装修成本。要减少租金成本就要尽量缩短物业的空置期，在缩短工期的基础之上，减少空置期；控制装修成本，则要找准客户的敏感点，同时综合考虑后期的运营成本，不要盲目省钱。

 1、抓准客户敏感点，产品设计往往颠覆认知

 抠装修成本是最纠结的，到底该怎么抠，一般的装修队是没概念的。首先就是一些基础设施，例如，水电、防水等等，要考虑到后期的维护成本，这一块肯定不能偷工减料，这和我们之前的认知是一致的。

 但是在软装方面，到底该怎么取舍，这就要抓准客户的敏感点了，而从这个角度出发，结果往往颠覆我们以往的认知。

公共打包区也是一样的道理，很多短租仓库的房间里面配备了公共打包区。但是实际情况却是，客户看房的时候很关注有没有公共打包区，每个人都觉得自己会打包装，但是实际使用之后，公共打包区往往变成了储物间。高成本的公共打包区完全是浪费的。这种情况之下，如果房间里面不做公共打包区，而在公共空间设置开放式的公共打包区，就能够解决客户“万一需要呢”的决策顾虑，同时也能够有效的控制住成本。

同样的，房间里面的防爆灯到底要不要选时尚漂亮的，答案也是不需要的。因为这个也不是客户的敏感点，再漂亮的防爆灯，铺上防爆灯品以后就看不出来，只要和整体风格统一，而且结实就完全能够达到要求了。从客户的敏感点出发，这些地方的成本都可以省出来。

2、人的精力也是成本，要在硬软件成本当中求平衡

在装修成本当中，也不是越省越好，除了前面提到的一些基础设施，也要考虑到一些运营的难度。例如，密码锁。虽然价格高，但是一定要用密码锁，而不要用机械锁或是刷卡的电子锁。因为钥匙和房卡这种实体开门的方式，在运营当中会存在很大的麻烦。

 3、差异化，让客户快速决策，减少空置期

 要缩短空置期，就是要增强对客户的吸引力，而能够让客户在诸多仓源当中快速决策，需要进行产品的差异化。差异化最显著的表现，就是外立面和公共空间，有些同行问寻仓记，外立面和公共空间是不是一定要做，答案当然是肯定的。这个成本的必要性就体现在影响客户的决策，外立面和公共空间直接影响客户的感受和体验。

 前面提到的那个案例，在房间里面不配抽湿机，但是那家运营商却在每个房间都配备了小推车。为什么呢？小推车和抽湿机相比反而不是必备品，事实上，也正因为不是必备品，所以和周边的同类项目形成了差异化的特色。同时这家运营商，还在每间房间都设置了一台电动叉车，成本提高了2000元/间，但是房间的空置率却明显下降了，整个项目的综合运营成本反而下降。

 其实，从上面的内容当中，我们可以看出，在短租仓库的运营当中，能够出效果的其实都是一些细节。而越是细节，越是需要经验的积累和反复的总结和修正。这也给了准备进入运营领域的地产人很大的空间，没有经验可寻，反而能够产生创造力，在短租小微仓库的产品打造和运营方面的探索，还大有可为。