自助仓储：投资储值新技能了解一下

自助仓储：投资储值新技能了解一下

在亚太区主要城市，居民收入持续上涨而居住空间不断缩小，似乎预示着自助仓储的市场前景一片光明。

自助仓储企业租赁或买下工业厂房，设计装修成不同规格的储物间，为租户提供24小时自助存取服务。滑雪设备、家庭杂物、商品库存……存放物品不限。一些设施甚至还有低温冷库或者葡萄酒专用储存单元。

一些运营商偏爱城市边缘的大型设施，亦有运营商青睐市区建筑的部分楼层甚至单元；运营商可以租用或者自持资产。

自助仓储对房地产投资者的吸引力源于成熟资产的较高收益率以及投资收益保障。亚洲自助仓储市场尚未成熟，因而存在增长及整合机会。

Heitman亚太区私募股权集团从2011年开始投资自助仓储领域。集团董事总经理Skip Schwartz先生表示：“在亚太区多数市场，自助仓储的渗透率不到1%，更确切地说不到0.5%。区内发达城市的驱动因素基本相同，即城镇化、高收入及有限居住空间，但投资者需要辨别不同市场间的细微差别。”

香港自助仓储运营商RedBox近期被Infrared Capital Partners收购。RedBox首席执行官Simon Tyrrell先生认为：“成熟的自助仓储资产好比是一家酒店，入住率稳定在85-95%，但优势在于前者的租期以月为单位。持续的运营带来净运营收益增长，继而推动资本升值。”

Tyrrell先生表示，香港自助仓储市场整体格局零散，且消防安全新规出台后，小型运营商处境愈发艰难，市场整合机会不言而喻。RedBox正在寻找管理不佳的工业厂房，目标收购至少20%产权。

已在澳大利亚、新加坡布局的Heitman也开始将目光转向日本。Schwartz先生表示：“我们有机会在东京开拓市场扩张规模，且不会在市场惊起波澜。”

Infrared向中国迷你仓有限公司注资2,800万美元，持少数股权，另外在双方合资设立的房地产公司中持多数股权。该合资公司将在中国一线城市收购自助仓储物业。

中国迷你仓对运营模式进行了技术创新，通过微信小程序支持潜在客户对所有设施进行实时搜索及预订。客户完成交易后，手机终端会收到一个数字“钥匙”，可打开迷你仓仓门。

数字用户界面的应用意味着迷你仓无需员工驻场，从而有效降低运营成本。运营商的空间需求亦可适当减少——有员工驻场的运营商需要承担人力成本，如业务达不到一定规模将面临运营压力。

Infrared首席投资官Hans Kang先生表示：“电商客户将是我们的下一个主要目标；中小型电商数量众多，以千百万计，他们都需要仓储空间来灵活管理库存。”

中国大城市中自助仓储的市场潜力不可估量。 香港与新加坡的人均自助仓储空间约为1平方英尺，若按同等水平估算，则上海的自助仓储市场规模可达2,500万平方英尺。

投资者已总结出亚洲自助仓储市场的一些特点。首先，这个市场需要投资者有相当的耐心，正如Schwarz先生所言：“不要指望一次砸入2亿美元，在一夜之间搭建一个平台。你需要选择合适的技术以及营销策略。要让亚太区消费者认识、了解这一新兴领域。

“自助仓储设施与仓库不同，新增设施的出租可能耗时12到18个月。”

其次，自助仓储领域发展尚不成熟，本身就是一个突破口。“Heitman对自助仓储的投资可以追溯到1995年，且范围覆盖全球，在此过程中我们看到了市场的演变，”Schwarz先生表示。“自助仓储在亚洲算是利基领域，收益率约比其他资产高出200到300个基点。而在美国，自助仓储的收益率已大幅压缩，堪比核心资产类别。”

Tyrrell先生补充说：“在香港，自助仓储资产的收益率要比相应的工业资产高出100个基点。但值得注意的是，美国自助仓储REIT的收益率要低于写字楼REIT。”

不过，自助仓储正逐渐为亚洲市场所熟悉。“市场接受度有所提高，且已经能够进行概念验证，因此融资难度有所降低，”Schwarz先生称。

与其他利基房地产领域类似，自助仓储的基本理念非常简单，但它需要一个高端、智能的发展策略。“自助仓储的核心不在于出租一个个仓储空间，而在于针对客户需求提供个性化的空间解决方案，”Tyrrell先生表示。

拓展阅读：亚洲迷你仓商会